Часто жильцы многоэтажек сами убирают двор, сбивают сосульки с козырьков и обрабатывают подъезд от паразитов. А ведь именно управляющая компания (УК) должна обеспечивать дому должное содержание, за это мы ежемесячно платим! Сегодня расскажем о том, за что мы вносим деньги, и какие услуги нам обязаны оказывать коммунальщики.

Всё прописано в договоре

Жильцы ежемесячно перечисляют плату УК, это их обязанность. А обязанность УК – за эти деньги оказывать услуги по содержанию и текущему ремонту дома.

Перечень работ, которые должна выполнять УК, зависит от особенности конкретного дома. Имеют значение материалы стен и кровли, этажность здания, состав инженерных систем, особенности придомового участка и даже природно-климатические условия региона. Список работ формирует УК после осмотра дома и затем предлагает проект на утверждение собственникам.

Согласованные услуги закрепляются в договоре управления многоквартирным домом (МКД). Там прописывают и объём, и стоимость, и периодичность всех работ. Любые дальнейшие перемены в договоре согласовываются с жильцами. Вносить изменения в одностороннем порядке (увеличивать цену, менять список услуг и т.д.) УК не вправе. Таким образом, коммунальщики обязаны выполнить целый ряд услуг за деньги, собранные по платежам, без дополнительных поборов.

По требованию собственников УК обязана представить акт обследования технического состояния дома и другие документы, где будут указаны все выявленные дефекты и неисправности.

ВАЖНО!

На капремонт собственники деньги отдельно. Их не всегда перечисляют УК. В зависимости от выбранного способа деньги могут собирать и на специальном счёте дома, и на счёте регионального оператора.

Обязательный минимум

Правительством утверждён минимальный перечень работ, которые необходимы для должного содержания имущества МКД. Этот минимум должна обеспечивать в любом случае:

• текущий ремонт стен, фасадов, перекрытий, кровли, фундамента;
• текущий ремонт крыльца, окон, дверей, лестниц в подъезде;
• текущий ремонт общих стояков центрального отопления, горячей и холодной воды, текущий ремонт внутридомовых тепловых пунктов, водяных насосов и прочих инженерных систем в доме;
• техническое обслуживание и обеспечение исправного состояния систем вентиляции и дымоудаления;
• проверка температурно-влажностного режима подвальных и чердачных помещений, устранение нарушений;
• принятие мер, исключающих подтопления, захламления, загрязнение и загромождение подвальных помещений;
• чистка кровли от скопления снега и наледи, очистка водостоков;
• чистка, промывка, устранение засоров и дезинфекция мусоропроводов;
• сухая и влажная уборка лестничных площадок, тамбуров и т.д.;
• мытьё окон, влажная протирка подоконников, оконных решёток, перил, почтовых ящиков и др.;
• очистка систем защиты от грязи (металлических решёток, ячеистых покрытий и т.д.);
• проведение дератизации и дезинфекции общих помещений дома;
• уборка придомовой территории, очистка от наледи и льда;
• очистка от мусора и промывка урн возле подъезда.

Приведён не полный список. В минимальном перечне значительно больше работ, они прописаны в нижеуказанном документе.

 Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества… (утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013г. № 290

 

Если нужен капремонт

Когда повреждения общего имущества значительные и требуется капитальный ремонт, а текущим проблема не решится, этот вопрос выносится на общее собрание собственников. Тут может потребоваться дополнительный сбор денег, если по программе капремонт дома ещё не скоро.

Собранную сумму можно будет зачесть в счёт будущих платежей в фонд капремонта, т.е. на определённый период собственники смогут освободить себя от части взносов на капитальный ремонт. Но сделать это можно будет, только если программа капитального ремонта дома предусматривает те работы, на которые собраны средства.

За какой ремонт в квартире плату не возьмут

УК обязана работать лишь с общим имуществом дома. Личное имущество собственников она ремонтировать не должна. За ремонт личного уже могут выставить счёт или вовсе отказать в ремонте.

Но тут важно знать, что общедомовое имущество находится не только за пределами квартиры, в самой квартире оно тоже есть. Ремонтировать общее имущество, расположенное в квартире, УК должно за счёт средств, которые жильцы ей платят по ежемесячной платёжке.

 Ст. 210 Гражданского кодекса РФ

 Ч. 3 ст. 30, ст. 39 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ)

Крыша и фасады – это общедомовое имущество. УК должна следить, чтобы там не появились трещины, которые могут привести к протечкам, гниению конструкций и прочим проблемам. Если коммунальщики не уследили и крыша протекла, испортив потолок, нужно требовать бесплатного ремонта в квартире. То же самое с фасадом дома. Если в квартире повышенная влажность, стены стали мокрыми или проступила плесень, то, возможно, межпанельные швы со временем потеряли герметичность. Сообщайте а УК, требуйте проверки и устранения проблемы. За пострадавший в квартире ремонт тоже должна ответить компания, не уследившая за состоянием дома.

Пп. «б», «в» п.2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. №491) (далее Правила)

Инженерные системы. УК отвечает за общедомовые инженерные коммуникации. Это все трубы, которые входят в квартиру, до первого запорного вентиля. Сам запорный кран тоже под ответственностью коммунальщиков. За остальную квартирную разводку отвечают жильцы квартиры.

В законе нет однозначного ответа на вопрос, относится радиатор отопления в квартире к общему имущества или к имуществу собственника этой квартиры. Если дело доходит до суда, чаще всего суды приходят к выводу, что радиатор считается общим имуществом только в том случае, если перед ним на ответвлении от стояка нет отключающего устройства (вентиля). Если же вентиль есть, радиатор считается имуществом собственника квартиры.

П.5,6 Правил

Определение Верховного суда РФ от 24.11.2009г. № КАСО9-547

Балконы. В состав общедомового имущества включен не весь балкон, а только балконная плита, по сути основание балкона. Она находится в ведении УК. За остальные части балкона (ограждение, козырёк, остекление и т.д.) ответственность несёт собственник квартиры.

Если плита повреждена, а УК отказывает в ремонте, жалуйтесь в прокуратуру, жилищную инспекцию, МЧС. За халатное отношение к такому опасному вопросу УК могут привлечь к серьёзной ответственности.

Пп. «в» п.2 Правил

Если коммунальщики отказываются ремонтировать общее имущество в вашей квартире или возмещать убытки, нужно обращаться в суд. Можно начать с обращения в прокуратуру или жилищную инспекцию. Кстати, в суде можно будет потребовать возмещения своих затрат на юристов и не зависимую экспертизу (но возместят, только если дело будет выиграно).

Какие работы делают за деньги

• индивидуальные счётчики;
• любое сантехническое оборудование в квартире (смесители, ванны, раковины, унитазы и т.д.);
• квартирную электроразводку и розетки;
• газовые и электрические плиты;
• иное имущество, которое обслуживает одну квартиру.

Рычаги давления

Перечислим основные законы, на которые вы можете опираться и ссылаться при решении конфликтных ситуаций с коммунальщиками.

УК работают для того, чтобы обеспечивать жильцам домов благоприятные и безопасные условия проживания, содержание общего имущества, решение вопросов пользования этим имуществом, а также предоставление коммунальных услуг.

Ч. 1 ст. 161, ст. 162 ЖК РФ

Коммунальщиков, которые оказывают некачественные услуги или неверно начисляют квартплату, могут оштрафовать в пользу пострадавших жильцов.

П. 4.6 ст. 157 ЖК РФ

УК обязана предоставить собственнику не позднее 5 рабочих дней с даты его обращения информацию о перечнях, объёмах, качестве и периодичности оказанных услуг. В договоре

Управления этот срок может быть уменьшен.

Пп. «а» п. 40 Правил

 

Заведующий сектором правовой информации отдела обслуживания ЦБ МБУК «Анапская ЦБС» Н.П. Плетухина