Жильцы ежемесячно перечисляют плату управляющей компании (УК), это их обязанность. А обязанность УК – за эти деньги оказывать услуги по содержанию и текущему ремонта дома. В статье расскажем о том, какие права есть у собственников и что они могут требовать от УК. Не забывайте о своих правах, а если они нарушаются – восстанавливайте справедливость. Законные рычаги на это есть.

Что должна делать УК круглый год:

- Проверять состояние дома;

- Проводить осмотр крыши, подъездов, подвала, придомовой территории;

Результаты осмотров фиксируются. Если обнаружена неисправность, УК должна запланировать ремонт. По требованию собственников она обязана представить акт обследования технического состояния дома и иные документы, где будут указаны все выявленные дефекты.

- Обеспечивать содержание общего имущества

Содержание должно быть непрерывным и качественным, чтобы жильцы не выходили сами сбивать сосульки с козырька или мыть окна подъезда, из которых уже не виден свет. Если из-за плохого содержания дом страдает, отвечать будет УК.

- Проводить текущий ремонт

Красить стены, восстанавливать сколы и дефекты пола, чинить ограждения и перила в подъездах, устранять течь в крыше, заменять пришедшие в негодность трубы и пр., тоже должна УК.

- Организовать работу аварийных служб

Аварийная служба может входить в структуру УК. Или эти функции может выполнять сторонняя, с которой УК заключает договор. Но в любом случае за устранение аварий перед жильцами ответ будет нести УК.

Перечень обязательных работ

Правительством утверждён минимальный перечень работ, которые необходимы для правильного содержания общего имущества многоквартирного дома. Этот минимум УК должна обеспечивать для любого дома:

- текущий ремонт стен, фасадов, перекрытий, кровли, фундамента;

- текущий ремонт крыльца, окон, дверей, лестниц в подъезде;

- текущий ремонт общих стояков центрального отопления, горячей и холодной воды; текущий ремонт внутридомовых тепловых пунктов, водяных насосов и прочих инженерных систем в доме;

- техническое обслуживание и обеспечение исправного состояния систем вентиляции и дымоудаления;

- проверка температурно-влажного режима подвальных и чердачных помещений, устранение нарушений;

- принятие мер, исключающих подтопление, захламление, загрязнение и загромождение подвальных помещений;

- чистка кровли от скопления снега и наледи, очистка водостоков;

- чистка, промывка, устранение засоров и дезинфекция мусоропроводов4

- сухая и влажная уборка лестничных площадок, тамбуров и т. д.;

- мытьё окон, влажная протирка подоконников, оконных решёток, перил, почтовых ящиков и др.;

- очистка систем защиты от грязи (металлических решёток, ячеистых покрытий и т. д.);

- проведение дератизации и дезинсекции общих помещений дома4

- уборка придомовой территории, очистка от наледи и льда;

- очистка от мусора и промывка урн возле подъезда.

Приведён не полный список, в минимальном перечне значительно больше работ.

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения (утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013г. №290).

Договор управления

Перечень работ, которые должна выполнить УК, зависит от особенностей дома (материалов стен и кровли, этажности здания, состава инженерных систем, особенностей придомового участка) и даже природно-климатических условий региона. Список работ формирует УК после осмотра и затем предлагает проект на утверждение собственникам.

Согласованные услуги закрепляются в договоре управления многоквартирным домом. В нём должны быть прописаны и объём, и стоимость, и периодичность всех работ. Недомолвок быть не должно.

Любые дальнейшие перемены в договоре согласовываются с жильцами. Вносить изменения в одностороннем порядке (увеличивать цену, менять список услуг и т.д.) УК не вправе.

УК обязана предоставить собственнику не позднее 5 рабочих дней с даты его обращения информацию о перечнях, объёмах, качестве и периодичности оказанных услуг. В договоре управления этот срок может быть уменьшён.

Пп. «а» п. 40 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. №491)

Ремонт в квартире

УК обязана работать лишь с общим имуществом дома. Личное имущество собственников она ремонтировать не должна. За такой ремонт могут выставить счёт или вовсе отказать в ремонте.

Но тут важно знать: общедомовое имущество находится не только за пределами квартиры. В самой квартире оно тоже есть. Это все трубы, которые входят в квартиру, до первого запорного вентиля. Сам запорный кран тоже под ответственностью коммунальщиков. За остальную квартирную разводку отвечают жильцы.

Ремонтировать общее имущество, расположенное в квартире, УК должна за счёт средств, которые жильцы вносят по ежемесячной платёжке.

Ст. 210 Гражданского кодекса РФ

Ст. 39 Жилищного кодекса РФ

Если квартира пострадала из-за управляющей компании

Крыша и фасады – это общедомовое имущество. УК должна следить, чтобы там не появились трещины, которые могут привести к протечкам, гниению конструкций и прочим проблемам. Если коммунальщики не уследили, и крыша протекла, испортив потолок, нужно требовать бесплатного ремонта в квартире.

Если на стенах проступила плесень, то возможно, межпанельные швы со временем потеряли герметичность. Сообщайте в УК, требуйте проверки и устранения проблемы. За пострадавший в квартире ремонт тоже должны отвечать коммунальщики, не уследившие за состоянием дома.

Правила содержания общего имущества в    многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. №491)

А что с домофоном?

Домофон – это общее имущество собственников дома, такое же, как входные двери, лестничные перила и прочее. Чтобы избежать пререканий с УК, нужно включить домофон в список общего имущества, поименованный в договоре, если устройство поставили после того, как был заключён договор управления. Но даже если домофона в договоре нет, можно требовать ремонта от УК. Отказывают – жалуйтесь в прокуратуру, жилищную инспекцию, суд.

УК может обслуживать домофон сама или привлекать подрядную организацию. Тут, правда, есть нюанс – УК должна чинить домофон, но его замена будет проводиться уже за счёт дополнительных средств жильцов.

Детские площадки

Правило с домофонами действует и в отношении детской площадки. Даже если она не включена в договор управления, УК обязана содержать её.

Более того, Верховный суд РФ дал разъяснение, что содержание площадки является обязанностью УК, даже если земля под домом не сформирована и не оформлена на собственников дома.

Определение Верховного суда РФ от 25ю08ю2020г. №303-ЭС20-11685 по делу №А73-13544/2019

Если нужен капитальный ремонт

На капремонт собственники собирают деньги отдельно. Их не всегда перечисляют в УК. В зависимости от выбранного способа деньги могут собирать на специальном счёте дома, и на счёте регионального оператора.

Когда повреждения общего имущества значительные и требуется капитальный ремонт, а текущим проблема не решается, этот вопрос выносится на общее собрание собственников. Тут может потребоваться дополнительный сбор денег, если по программе капремонт дома ещё не скоро.

Собранную сумму можно будет зачесть в счёт будущих платежей в фонд капремонта, т.е. на определённый период собственники смогут освободить себя от части взносов на капитальный ремонт. Но сделать это можно будет, только если программа капремонта дома предусматривает те работы, на которые были собраны средства.

Рычаги давления

Если коммунальщики отказываются выполнять свои прямые обязанности или всё делают спустя рукава, пишите жалобу в прокуратуру или жилищную инспекцию.

Знайте, что коммунальщиков, которые оказывают не качественные услуги или не верно начисляют квартплату, могут оштрафовать в пользу пострадавших жильцов.

П. 4, 6 ст. 157 Жилищного кодекса РФ

А для возмещения убытков, которые жильцы понесли из-за недобросовестных работников ЖКХ, нужно обращаться в суд. Кстати: в суде можно будет потребовать возмещения своих затрат на юридические услуги и независимую экспертизу (но возместят, только если дело будет выиграно).

 

По материалам газеты «Народный совет»

 

Подготовлено заведующим сектором правовой информации отдела обслуживания Центральной библиотеки г. Анапа Н.П. Плетухиной